Internationale Immobilienmärkte

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# Internationale Immobilienmärkte

## Intake 2021 B

### Europäische Investmentmärkte - Aktuelle Trends.

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### Sommersemester 2024 
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### Prof. Dr. Jörg Schoder
.mycontacts[
<svg aria-hidden="true" role="img" viewBox="0 0 496 512" style="height:1em;width:0.97em;vertical-align:-0.125em;margin-left:auto;margin-right:auto;font-size:inherit;fill:currentColor;overflow:visible;position:relative;"><path d="M165.9 397.4c0 2-2.3 3.6-5.2 3.6-3.3.3-5.6-1.3-5.6-3.6 0-2 2.3-3.6 5.2-3.6 3-.3 5.6 1.3 5.6 3.6zm-31.1-4.5c-.7 2 1.3 4.3 4.3 4.9 2.6 1 5.6 0 6.2-2s-1.3-4.3-4.3-5.2c-2.6-.7-5.5.3-6.2 2.3zm44.2-1.7c-2.9.7-4.9 2.6-4.6 4.9.3 2 2.9 3.3 5.9 2.6 2.9-.7 4.9-2.6 4.6-4.6-.3-1.9-3-3.2-5.9-2.9zM244.8 8C106.1 8 0 113.3 0 252c0 110.9 69.8 205.8 169.5 239.2 12.8 2.3 17.3-5.6 17.3-12.1 0-6.2-.3-40.4-.3-61.4 0 0-70 15-84.7-29.8 0 0-11.4-29.1-27.8-36.6 0 0-22.9-15.7 1.6-15.4 0 0 24.9 2 38.6 25.8 21.9 38.6 58.6 27.5 72.9 20.9 2.3-16 8.8-27.1 16-33.7-55.9-6.2-112.3-14.3-112.3-110.5 0-27.5 7.6-41.3 23.6-58.9-2.6-6.5-11.1-33.3 2.6-67.9 20.9-6.5 69 27 69 27 20-5.6 41.5-8.5 62.8-8.5s42.8 2.9 62.8 8.5c0 0 48.1-33.6 69-27 13.7 34.7 5.2 61.4 2.6 67.9 16 17.7 25.8 31.5 25.8 58.9 0 96.5-58.9 104.2-114.8 110.5 9.2 7.9 17 22.9 17 46.4 0 33.7-.3 75.4-.3 83.6 0 6.5 4.6 14.4 17.3 12.1C428.2 457.8 496 362.9 496 252 496 113.3 383.5 8 244.8 8zM97.2 352.9c-1.3 1-1 3.3.7 5.2 1.6 1.6 3.9 2.3 5.2 1 1.3-1 1-3.3-.7-5.2-1.6-1.6-3.9-2.3-5.2-1zm-10.8-8.1c-.7 1.3.3 2.9 2.3 3.9 1.6 1 3.6.7 4.3-.7.7-1.3-.3-2.9-2.3-3.9-2-.6-3.6-.3-4.3.7zm32.4 35.6c-1.6 1.3-1 4.3 1.3 6.2 2.3 2.3 5.2 2.6 6.5 1 1.3-1.3.7-4.3-1.3-6.2-2.2-2.3-5.2-2.6-6.5-1zm-11.4-14.7c-1.6 1-1.6 3.6 0 5.9 1.6 2.3 4.3 3.3 5.6 2.3 1.6-1.3 1.6-3.9 0-6.2-1.4-2.3-4-3.3-5.6-2z"/></svg> @ISBA-University
<svg aria-hidden="true" role="img" viewBox="0 0 448 512" style="height:1em;width:0.88em;vertical-align:-0.125em;margin-left:auto;margin-right:auto;font-size:inherit;fill:currentColor;overflow:visible;position:relative;"><path d="M416 32H31.9C14.3 32 0 46.5 0 64.3v383.4C0 465.5 14.3 480 31.9 480H416c17.6 0 32-14.5 32-32.3V64.3c0-17.8-14.4-32.3-32-32.3zM135.4 416H69V202.2h66.5V416zm-33.2-243c-21.3 0-38.5-17.3-38.5-38.5S80.9 96 102.2 96c21.2 0 38.5 17.3 38.5 38.5 0 21.3-17.2 38.5-38.5 38.5zm282.1 243h-66.4V312c0-24.8-.5-56.7-34.5-56.7-34.6 0-39.9 27-39.9 54.9V416h-66.4V202.2h63.7v29.2h.9c8.9-16.8 30.6-34.5 62.9-34.5 67.2 0 79.7 44.3 79.7 101.9V416z"/></svg> @jfschoder
]

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layout: true

<div style="position: absolute;left:400px;bottom:10px;color:ISBAblue;font-size:9px">©Prof. Dr. Jörg Schoder</div>

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name: agenda
class: inverse, center, middle

# Das Programm

.blockquote[Teil 1: Blick zurück - jüngste Entwicklungen]

.blockquote[Teil 2: Blick voraus - "Investor Intentions"]

.blockquote[Teil 3: Investmenttehmen - Umfeldanalyse]

---
name: Teil1
class: inverse, center, middle

## Teil 1

## Blick zurück

.blockquote[Wertentwicklung im langfristigen Vergleich]

.blockquote[Entwicklung Investmentvolumina]

.blockquote[Renditeentwicklung am Beispiel Deutschlands]

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name: ewigeRente
class: left

# Bewertungseffekte von Zinsanstiegen

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name: stoxx600
class: left

# Repricing an den öffentlichen Märkten

.quelle[Eigene Darstellung. Datenquelle: [investing.com](https://www.investing.com/indices/stoxx-europe-600-real-estate-price-historical-data).]

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name: hp-index
class: left

# Ausstehendes Repricing an privaten Märkten (?)

.panelset[
.panel[.panel-name[Wohnimmobilien EU]
<img src="data:image/png;base64,#../images/session_IRE-Trends/houseprices_EU_select_small.svg" width="100%" style="display: block; margin: auto;" />

.quellePanURL[Eigene Darstellung. Datenquelle: [Eurostat (2023)](https://ec.europa.eu/eurostat/web/hicp/database).]
]
.panel[.panel-name[Vergleich EU und CH]
<img src="data:image/png;base64,#../images/session_IRE-Trends/houseprices_EU-CH_small.svg" width="100%" style="display: block; margin: auto;" />
.quellePanURL[Eigene Darstellung. Datenquelle: [Eurostat (2023)](https://ec.europa.eu/eurostat/web/hicp/database) bzw. [BFS (2023)](https://www.bfs.admin.ch/bfs/de/home/statistiken/preise/immobilienpreise.html).]
]
]

???

* Macht einen stabileren Eindruck, aber natürlich nicht vergleichbar
* Hier private Märkte (Wohnimmobilienindex, Eurostat bzw. IMPI des Schweizer Bundesamts für Statistik)
* entsprechend werden auch nur Wohnimmobilien betrachtet
* Bewertungszeitpunkte/-frequenz
* **Angebotspreise** in der zweiten Jahreshälfte in einigen Märkten, bspw. in Deutschland durchaus deutlich korrigiert (tw. -10%)
* **Ein wesentlicher Grund für die vergleichsweise stabilen Preise** ist das rückläufige Transaktionsvolumen

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name: Volumen
class: left

# Rückläufige Immobilieninvestments in Europa

.panelset[
.panel[.panel-name[Volumen]
<img src="data:image/png;base64,#../images/session_IRE-Trends/Investmentvolumen_Europe_2022_(CBRE_2023).PNG" width="100%" style="display: block; margin: auto;" />

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.quellePanURL[Quelle: [CBRE (2023, S.2).](https://cbre.vo.llnwd.net/grgservices/secure/European%20Investment%20Snapshot%20Q4%202022.pdf?e=1685045014&h=3544b86bf005e57325ccfd886fab3246)]
]
.panel[.panel-name[Regionen und Sektoren]
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.quellePanURL[Quelle: [CBRE (2023, S.1).](https://cbre.vo.llnwd.net/grgservices/secure/European%20Investment%20Snapshot%20Q4%202022.pdf?e=1685045014&h=3544b86bf005e57325ccfd886fab3246)]
]
.panel[.panel-name[Zeitvergleich]
<img src="data:image/png;base64,#../images/session_IRE-Trends/Investment_Volumes_Europe_2011-2022_(CBRE_2023).png" width="85%" style="display: block; margin: auto;" />

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.quellePanURL[Quelle: [CBRE (2023, S.2).](https://cbre.vo.llnwd.net/grgservices/secure/European%20Investment%20Snapshot%20Q4%202022.pdf?e=1685045014&h=3544b86bf005e57325ccfd886fab3246)]
]
]

???

* Die folgenden Zahlen von CBRE 2023 zeigen ein durchaus heterogenes Bild,
  * sowohl sektoral
  * als auch regional
  
* Insgesamt Rückgang des Investmentvolumens
  * um 18% auf knapp über 300 Milliarden (von 371 Milliarden 2021).
  * besonders starker Einbruch im 4. Quartal (-58% zum Vorjahresquartal)
  * Wobei Q4-2021 einen absoluten Rekord aufstellte (mit 149Mrd.)
  
* NEXT PANEL
* Aber: Folientitel zu pauschal. Sektoral und Regional unterschiedliche Entwicklung:
* **Nach Sektoren**
  * Entgegen der landläufigen Meinung im deutschsprachigen Raum, waren 2023 die Investitionen im Bereich der **Handelsimmobilien** robuster als in anderen Assetklassen bzw. konnten sogar zulegen (+20%)
  * Stärkster Rückgang bei **Wohnimmobilien (-46%)**

* **Nach Regionen**
    * Steigerung der Investitionsvolumina in Südeuropa (Spanien +38%; Portugal +13%; Italien +12%)
  * positivste Entwicklung in Belgien (+109%), allerdings mit Sondereffekt (Transaktion eines großen Büroimmobilienportfolios)
  * Die **Top-3 Märkte nach Volumina** bleiben aber **UK, Deutschland und Frankreich** mit zusammen 171 Mrd. Euro bzw. **56% des Gesamtvolumens** in Europa.
  * Besonders stark in Südeuropa auch: **Studentisches Wohnen** und Gesundheitsimmobilien (Hintergrund: Junge Menschen waren traditionell lange zu Hause, verlassen aber immer häufiger das Elternhaus um in einer anderen Stadt zu studieren)
  
* NEXT PANEL
* Zeitlicher Verlauf zeigt, dass die Volumina  immer noch im Bereich der Jahre 2015-2021 lagen. 
* Rückgang 2022 -18%
* Allerdings wie erwähnt regional deutliche Unterschiede:
  * D: -42% (gesamt), bei Gewerbeimmobilien sogar  75% nach Zahlen von EY (2023)

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name: 5prozStudie
class: left

# Leichte Renditeanstiege bei Core-Immobilien in D

## Bulwiengesa CoreMatrix
<img src="data:image/png;base64,#../images/session_IRE-Trends/Core-Matrix_(bulwien_gesa_2022)_S2.PNG" width="100%" style="display: block; margin: auto;" />

.quelle[Quelle: [bulwiengesa (2022, S. 2)](https://bulwiengesa.de/sites/default/files/2022-09/die-5-prozent-studie-2022-dt.pdf).]

???

* Insgesamt haben rückläufige Preise und in der Tendenz steigende Mieten zu einem Anstieg der Renditen geführt. 
  * bspw. knapp 0,5 Prozentpunkte bei Wohnimmobilien in deutschen A-Städten
* Bulwien-Gesa 5%-Studie
* IRR-Ermittlung in Verbindung mit Monte-Carlo-Simulation
  * Paremeter für die verschiedenen Asset-Klassen
  * Basiswerte und Spannweiten u. a. für die Variablengruppen 
    * Mietzins, 
    * Leerstand und 
    * Objekt- und Betriebskosten 
  * Die aus der Cashflow-Berechnung hervorgegangene interne Verzinsung des Investments als Prognosewert bzw. IRR-Basiswert

* **Core- vs. Non-Core-Investoren** Einteilung auf rein statistischer Ebene!
  * Ausgehend von der Annahme, dass Core-Investoren
weniger Risiko eingehen und dabei geringere Renditen akzeptieren und Non-Core-Investoren weniger risikoavers sind und höhere Renditeziele haben, wurde in der Studie der **Korridor** für Core- und Non-Core-Investoren abgesteckt.
  * Ergebnisse einer **Monte-Carlo-Simultione der IRRs im 2. und 3. Quartile** als CORE.
  * Der übrige Bereich – **ab einer erzielbaren Verzinsung von 6,49 % IRR Basiswert** als Raum für **Non-Core**-Investoren angesehen.

* IRR
  * Nachteil: Wiederanlageprämisse
  * Vorteil: dynamisches Renditekonzept

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name: Teil2
class: inverse, center, middle

## Teil 2

## Blick voraus

.blockquote[Einflussfaktoren Immobilienallokation]

.blockquote[Deep Dive: Finanzierungsumfeld und Investmentstrategien]

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name: MotiveIQ
class: left

# Motive für eine ... der Immobilienallokation

.panelset[
.panel[.panel-name[...Erhöhung...]
<img src="data:image/png;base64,#../images/session_IRE-Trends/Gruende_Erhoehung_Immobilienquote_(CBRE_2023)_S9.PNG" width="80%" style="display: block; margin: auto;" />

.quellePanURL[Quelle: [CBRE (2023), S. 10](https://www.cbre.de/-/media/project/cbre/shared-site/emea/germany/insights/Investor-Intentions-Survey-Deutschland-2023).]

]
.panel[.panel-name[...Reduzierung...]
<img src="data:image/png;base64,#../images/session_IRE-Trends/Gruende_Reduzierung_Immobilienquote_(CBRE_2023)_S9.PNG" width="80%" style="display: block; margin: auto;" />

.quellePanURL[Quelle: [CBRE (2023), S. 10](https://www.cbre.de/-/media/project/cbre/shared-site/emea/germany/insights/Investor-Intentions-Survey-Deutschland-2023).]

]
]

???

* Resultate zeigen, dass momentan eher mit einer Reduzierung von Immobilienquoten zu rechnen ist
* CBRE Befragung vom Januar 2023
* Stichprobe n=629

---
name: denomEff
class: left

# Bezugsgrößen-Effekt (Beispiel US Pensionsfonds)

.quelle[Quelle: [CBRE (2022).](https://www.cbre.com/insights/briefs/cotw-denominator-effect-takes-hold-as-pension-funds-real-estate-target-to-allocation)]

???

* CBRE (Oktober 2022) USA
* In **Multiasset-Portfolios** 
  * kann schlechte Performance anderer Assetklassen (2022 Aktien und Anleihen) dazu führen, 
  * dass Immobilien verkauft werden müssen, um die  
  * angestrebten **Portfoliogewichtungen** zu erreichen

* Balken zeigen, wie weit bei den verschiedenen Fonds im Sample die tatsächliche Allokation (2021 bzw. 2022) von der Zielallokation abweicht

---
name: financing
class: left

# Finanzierungsformen und -bedarf

.panelset[
.panel[.panel-name[Kreditzinsen]
<img src="data:image/png;base64,#../images/session_IRE-Trends/Immo_vs_Unternehmenskredite.svg" width="85%" style="display: block; margin: auto;" />

.quellePanURL[Eigene Darstellung. Datenquelle: [EZB (2023)](https://sdw.ecb.europa.eu/home.do).]

]
.panel[.panel-name[Anteil variabler Verzinsung]

.quellePanURL[Eigene Darstellung. Datenquelle: [EZB (2023)](https://sdw.ecb.europa.eu/home.do).]
]
.panel[.panel-name[Refinanzierungslücke]

.quellePanURL[Quelle: [AEW (2022, S. 8)](https://www.aew.com/site-assets/documents/2022_Sep_AEW-Research-Report_DRAFT21_FINAL.pdf).]
]
]

???

* Panel 1: Deutlicher Anstieg der Finanzierungskosten
* Panel 2: Zunahme der Finanzierungen mit variabler Verzinsung. Hoffen auf bald sinkende Zinsen im letzten Jahr durchaus verbreitet
* Panel 3: Refinanzierunglücke, Schätzung AEW (Boston)
  * für UK, D und Frankreich ca. 24 Mrd. bis 2025
  * Deutlich geringer als in der Finanzkrise, damals 70 Mrd.
  * entspricht etwa 9% der Transaktionsvolumina in den letzten 3 Jahren
* Based on the experience from the global financial crisis, this **relatively modest gap**   * will likely be **bridged by a combination of**
    * equity top-ups, 
    * junior debt plugs, 
    * senior loan extensions & restructurings, 
    * loan write-downs, and 
    * discounted loan sales.

---
name: strateg
class: left

# "Polarisierung" von Investmentstrategien?

.panelset[
.panel[.panel-name[Transaktionsvolumen...]
...nach Strategie (Deutschland)
<img src="data:image/png;base64,#../images/session_IRE-Trends/Transaktionsvolumen_Risikoprofil_(JLL_2023).png" width="100%" style="display: block; margin: auto;" />

.quellePanURL[Quelle: [JLL (2023, S. 5)](https://www.jll.de/content/dam/jll-com/documents/pdf/research/emea/germany/de/Investmentmarktueberblick-JLL-Deutschland.pdf).]

]
.panel[.panel-name[Investorenabsichten]

Investorenabsichten (Europa)
<img src="data:image/png;base64,#../images/session_IRE-Trends/Investment_Strategien_2022-2023_Europe_(CBRE_2023)_S13.png" width="100%" style="display: block; margin: auto;" />

.quellePanURL[Quelle: [CBRE (2023, S.13)](https://www.cbre.com/-/media/project/cbre/shared-site/insights/books/2023-book-media-folder/esg-value-drivers-revealed-media-folder/2022_global_esg_survey.pdf).]
]
]

???

* JLL zeigt, dass von 2022 auf 2023 in Deutschland

* wieder höhere Risikobereitschaft: Opportunistisch und NPL höhere, Value-Add und Core/Core+ geringere Präferenz
* Interessant: Im Investor Intention survey für Deutschland  hat die Präferenz für Core von 2022 auf 2023 zugenommen. Insgesamt für Europa aber offenbar Abnahme.

---
name: Trends
class: inverse, center, middle

## Teil 3

## Investmentthemen

.blockquote[Makroökonomisches Umfeld]

.blockquote[Nachhaltigkeit]

.blockquote[Digitalisierung]

---
name: concerns
class: left

# Megatrends im Immobilieninvestment (D)

.quelle[Quelle: [EY (2023), S. 29](https://assets.ey.com/content/dam/ey-sites/ey-com/de_de/noindex/ey-de-trendbarometer-immobilien-investmentmarkt-2023.pdf?mkt_tok=NTIwLVJYUC0wMDMAAAGL81UnByZp5cIYQEofBummTcYfqRH_8IvfrSNbVSwAhQk2NgVTfw9qJsGH7fjJrKU3mQ_R4WYBVTvcr6ypweAR3Ki1uZwUrpg5MmW9bXZ1EJbmrRURzw)]

???

* aus EY Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt 2023

---
name: inf_gif
class: left

# Entspannung an der Inflationsfront?

.quelle[Eigene Darstellung. Datenquelle: [Eurostat (2023)](https://ec.europa.eu/eurostat/web/hicp/database).]

???

* Entspannung nur auf den ersten Blick. Kerninflation nach wie vor sehr hoch (um 5%)

---
name: BlanchSumm
class: left

# Ende der säkularen Stagnation?

???

* Summers und Blanchard 2017 (?) Säkulare Stagnation. Liquiditätsfalle und zero lower bound
* Nachdem sich die beiden lange Jahre einig waren, schätzen sie die zukünftige Entwicklung nun anders ein:
  * Blanchard betont eher die Bedeutung des Save-Asset-Demand
  * Summers betont stärker das Verhältnis von Ersparnis und Investition
  
* Blanchard glaubt eher an eine Rückkehr in die Vor-Covid-Welt, was die Realzinsen angeht und damit eine dynamisch ineffiziente Situation `$r<g$`, die aus seiner Sicht für eine aktivere Rolle der Fiskalpolitik spricht.
* Summers vermutet strukturelle Änderungen und dauerhaft höhere Realzinsen, oberhalb der Wachstumsrate und führt dafür folgende Gründe an, die beide im Video diskutieren:
  * Geopolitische Veränderungen und Re-Shoring/Near-Shoring aus politischen Gründen
  * Demografischer Wandel
  * höherer Investitionsbedarf (bspw. Grüne Infrastruktur)

---
name: riskpremia
class: left

# Renditeentwicklung von Anleihen vs. Immobilien (D)

.quelle[Quelle: [Colliers (2023).](https://citysurvey.colliers.de/makrookonomisches-umfeld/#Makrooekonomisches_Umfeld_2.2)]

---
name: demografie
class: left

# Demografische Entwicklung

.quelle[Eigene Darstellung, Datenquelle: [Destatis (2023)](https://service.destatis.de/bevoelkerungspyramide/index.html).]

---
name: digit
class: left

# Digitalisierung ("on Purpose")

.quelle[Quelle: [Unruh/Kiron (2018)](https://sloanreview.mit.edu/article/the-convergence-of-digitalization-and-sustainability/).]

???

* Zum Thema Digitalisierung ließe sich allein ein ganzes Semester füllen, deshalb hier nur kurz und schon im Kontext mit dem nächsten Megatrend Nachhaltigkeit
* Unruh/Kiron: Digitalisierung kann Beitrag zur Nachhaltigkeit leisten
* passt zur Purpose-Diskussion im Bereich Strategy

* Konkrete Potentiale in der Immobilienwirtschaft
  * BIM, digitale Datenräume
  * smart meter und unstrukturierte Daten
  * Automatisierung - auf allen Managementebenen

---
name: greendeal
class: left

# (Energie-)Politische Rahmenbedingungen in Europa

.panelset[
.panel[.panel-name[Green Deal und ETS2]
<img src="data:image/png;base64,#../images/session_IRE-Trends/ets2_(umweltbundesamt).png" width="90%" style="display: block; margin: auto;" />
.quellePanURL[Quelle: [Umweltbundesamt (2021)](https://www.umweltbundesamt.de/sites/default/files/medien/1410/dokumente/2022_01_17_factsheet_ets_2.pdf).]

]
.panel[.panel-name[ETS Phase 1-3]
<img src="data:image/png;base64,#../images/session_IRE-Trends/ets-carbon-price_2005-2020.svg" width="100%" style="display: block; margin: auto;" />
.quellePanURL[Eigene Darstellung. Datenquelle: ICE/Statista.]
]
.panel[.panel-name[ETS Phase 4]
<iframe src="https://ember-climate.org/data/data-tools/carbon-price-viewer/" width="100%" height="480px" data-external="1"></iframe>
.quellePanURL[Quelle: [ember-climate.org](https://ember-climate.org/data/data-tools/carbon-price-viewer/)]
]
]

???

* **Green Deal**

.blockquote[
"energy efficiency must be prioritised". Specifically for the building sector, accounting for around 40% of energy consumption, the announced ‘renovation wave’ and a recast of the Energy Performance of Buildings Directive (EPBD) aim to at least double the current renovation rates of 0.4–1.2% per year."
.tr[
— (EU Kommission, 2019), zitiert nach [Hummel et al](https://link.springer.com/article/10.1007/s12053-023-10097-6)
]
]

* Ab 2024 sollen im Rahmen des ETS2 auch **Gebäude** und der **Verkehrssektor** in den (bereits bestehenden!) europäischen Emissionshandel (ETS) einbezogen werden.
  * ETS2 ersetzt dann letztlich die ESR (Effort Sharing Regulation), also die zwischenzeitlich verpflichtenden nationalen Emissionsziele (**grau gestrichelt**)
  * Erstmals sollen Mitgliedsstaaten für 2024 ein Reporting erstellen (fällig bis Mitte 2025): **Monitoring Reporting and Veryfying (MRV)**
  * bis 2026 eher softe Einphasung
  * Dann bis 2030 klar definierte Schritte der Reduzierung von Emissionsrechten
  * als Upstream Regulierung (d.h. nicht einzelne Haushalte müssen Emissionsrechte kaufen, sondern die "In-Verkehrsbringer")
* Erlöse fließen in den 
  * **Klimasozialfonds** (sozialer Ausgleich) und den
  * **Innovationsfonds** (Finanzierung von Green Investments!)

* Wie teuer wird das? Schätzung der EU-Kommission bei vorgesehener Mengenregulierung Preisniveauzwischen 48€/tCO2 und 80€/t CO2 ergeben in 2030.

* das schint eher optimistisch ist, wie ein Blick in den bestehenden **Emissionshandel** ETS zeigt

* Dieser trat 2005 in Kraft und stellt quasi eine Umsetzung des Kyotoprotokolls (von 1997) dar
  * seither wurden schrittweise mehr Sektoren integriert (bspw. neben Industrie seit 2013 auch Luftfahrtsektor)
  * und in mehreren Schritten die Menge der Emissionsrechte reduziert (seit 2021 befinden wir uns in Phase 4, der letzten Phase mit klar vorgegebenen Reduktionszielen)
  * Stabilisierung des Marktes bzw. CO2-Preises durch die **MSR** (Market Stability Reserve)

* History in detail

* Kyoto-Protokoll 1997: erstmals rechtlich verbindliche Ziele zur Emissionsreduktion
* Green Paper EU 2000: Erste Ideen zu einem europ. Emissionshandel
* EU ETS-Richtlinie zum Emissionshandel: 
* Inkrafttreten ETS 2005 (vgl. [EU-Kommission](https://climate.ec.europa.eu/eu-action/eu-emissions-trading-system-eu-ets/development-eu-ets-2005-2020_en)):
  * Phase 1 (2005-2007): Pilotphase. Nur **Kraftwerke und energieintensive Industrien**. Emissionsrechte fast vollständig kostenlos, geringe Strafen (40€ pro Tonne). Erstmals CO$_2$-Preis
  * Phase 2 (2008-2012): Einhaltung Kyotoprotokoll, Reduzierung Emissionsrechte um 6,5%, davon 90% als kostenlose Emisionsrechte, Strafe 100€ pro Tonne. Einbeziehung **Luftfahrtsektor**; Beitritt Liechtenstein, Island und Norwegen.
  * Phase 3 (2013-2020): EU-weit gedeckelte Emissionsrechte statt bisher nationaler Obergrenzen. Auktion als Standardlösung (vorher wahlweise), **Einbeziehung weiterer Sektoren und Gas**
  * Phase 4 (2021-2030): ETS als zentraler Baustein zum seit 2021 offiziellen Reduktionsziel (55% bis 2030). 
    * Weiterhin kostenlose Emissionsrechte für (100% der Emissionen der) Sektoren mit dem höchsten Abwanderungsrisiko 
    * Ansonsten Ausphasung kostenloser Emissionsrechte von 2026 (max. 30%) auf 0 in 2030
    * Low-Carbon Finanzierung (Innovations- und Modernisierungsfonds)

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name: TaxSFDR
class: left

# EU-Verordnungen 2019/2088 und 2020/852

.quelle[Eigene Darstellung. Datenquelle: [Morningstar (2023)](https://www.morningstar.de/de/news/231440/sfdr-verm%C3%B6gen-von-artikel-9-fonds-nach-welle-von-herabstufungen-fast-halbiert.aspx).]

???

* SFDR: EU Sustainable Finance Disclosure Regulation 
* Deutsch: EU-Verordnung 2019/2088: Offenlegungsverordnung
  *  nachhaltigkeitsbezogene Offenlegungspflichten im Finanzdienstleistungssektor
  * besondere Bedeutung für die Praxis: Transparenzartikel
    * Artikel 6
        * Nachhaltigkeits*risiken* müssen offengelegt werden (oder: Begründung warum als nicht notwendig erachtet)
        * Einbeziehung in Investitions-/Beratungsentscheidungen
        * Bewertung Renditeeffekte
        
    * **Artikel 8** (hellgrün)
      * Bwerbung ökologischer/sozialer Merkmale
      * Zielunternehmen wenden gute Governance an
    
    * **Artikel 9** (dunkelgrün)
      * sog. Impact Funds
      * Anstreben einer nachhaltigen Investition, besonders: CO2-Reduktion
      
  * In Kraft seit März 2021
  * Seither müssen KAGs Informationen über ESG-Praktiken, *Nachhaltigkeitsrisiken* und *Nachhaltigkeitsfaktoren* (-auswirkungen) der Fonds offenlegen
  
* EU-Verordnung 2020/852: Taxonomieverordnung
  * Definition nachhaltiger Investitionen
  * Eine ökologisch nachhaltige Investition ist eine Investition in eine oder mehrere
Wirtschaftstätigkeiten, die gemäß der TaxonomieVO als ökologisch nachhaltig
gelten

* Interessant: 
   * Zwischen 09/2022 und 02/2023 wurden 307 Fonds von Artikel 9 auf Artikel 8 herabgestuft
   * Hintergrund: Im Vorfeld der neuen Offenlegungsregelung und nach Klarstellung der Aufsichtsbehörden, dass Fonds nach *Artikel 9* **nur in nachhaltige Anlagen** investieren dürfen, haben viele Fondsmanager die **Klassifizierung** ihrer Fonds **überprüft** und **Artikel 9-Produkte auf Artikel 8 herabgestuft**.

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name: GreenInvest
class: left

# Investitionen in ESG-konforme Gebäude (D)

.panelset[
.panel[.panel-name[Volumina]

.quellePanURL[Eigene Darstellung, Datenquelle: [BNP Paribas RE](https://www.realestate.bnpparibas.de/blog/esg/green-buildings-nachhaltiges-bauen-auf-dem-vormarsch).]

]
.panel[.panel-name[Nutzungsart]

.quellePanURL[Eigene Darstellung, Datenquelle: [BNP Paribas RE](https://www.realestate.bnpparibas.de/blog/esg/green-buildings-nachhaltiges-bauen-auf-dem-vormarsch).]
]

.panel[.panel-name[Käufergruppen]

.quellePanURL[Eigene Darstellung, Datenquelle: [BNP Paribas RE](https://www.realestate.bnpparibas.de/blog/esg/green-buildings-nachhaltiges-bauen-auf-dem-vormarsch).]

]
]

???

* Lag der relative Anteil der grünen Investments an den Einzeldeals 2021 noch bei 25,7 %, stieg er 2022 bereits auf 30,6 %.

* Anteil des Investitionsvolumens verschiedener Käufergruppen, der in grüne Investments geht. Bspw. waren über 72% der Investitionen von Versicherungen grüne Investments.

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name: ESGMotive
class: left

# ESG in der Immobilienwirtschaft

.panelset[
.panel[.panel-name[Bedeutung]

Zunehmende Bedeutung von ESG für Investoren und Nutzer in 2022:

<img src="data:image/png;base64,#../images/session_IRE-Trends/ESG_2022_wichtiger_(CBRE_2023)_S7.png" width="70%" style="display: block; margin: auto;" />
]
.panel[.panel-name[Motive]

Unterschiedliche Motive für zunehmende Berücksichtigung von ESG:

<img src="data:image/png;base64,#../images/session_IRE-Trends/ESG_Motive_NutzerInvestoren_(CBRE_2023)_S7.png" width="70%" style="display: block; margin: auto;" />
]
]

.quelle[Quelle: [CBRE (2023, S.7)](https://www.cbre.com/-/media/project/cbre/shared-site/insights/books/2023-book-media-folder/esg-value-drivers-revealed-media-folder/2022_global_esg_survey.pdf).]

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name: sustrends
class: left

# Trends: Nachhaltiges Bauen und Quartiersentwicklung

.panelset[
.panel[.panel-name[RAG Headquarter]
<img src="data:image/png;base64,#../images/session_IRE-Trends/RAG_c2c_(bundesstiftung_baukultur).jpg" width="77%" style="display: block; margin: auto;" />
<br>
.quellePanURL[Bildquelle: [bundesstiftung-baukultur.de](https://www.bundesstiftung-baukultur.de/baukultur-bundesweit/beispiele-guter-baukultur/detail/rag-stiftung-rag-ag).]
]
.panel[.panel-name[Rocket-Haus]
<img src="data:image/png;base64,#../images/session_IRE-Trends/holzhochhaus_winterthur_(20min_2022).png" width="35%" style="display: block; margin: auto;" />

.quellePanURL[Quelle: [20min.ch (27.04.2022)](https://www.20min.ch/story/internationale-medien-feiern-weltweit-groesstes-holz-hochhaus-in-winterthur-401600998185)]
]
.panel[.panel-name[Telekom Redevelopment]
<img src="data:image/png;base64,#../images/session_IRE-Trends/telekom_KN_(suedkurier).png" width="81%" style="display: block; margin: auto;" />
<br>
.quellePanURL[Bildquelle: [Südkurier (22.10.2022)](https://www.suedkurier.de/region/kreis-konstanz/konstanz/verzoegert-sich-der-umbau-des-telekom-hochhauses-und-wie-teuer-wird-s;art372448,11331031)]
]
.panel[.panel-name[Urban Farming]
<img src="data:image/png;base64,#../images/session_IRE-Trends/urban_farming_(lemonde).png" width="77%" style="display: block; margin: auto;" />
<br>
.quellePanURL[Bildquelle: [Le Monde (14.08.2019)](https://www.lemonde.fr/planete/article/2019/08/13/la-plus-grande-ferme-urbaine-d-europe-ouvrira-au-printemps-2020-a-paris_5499051_3244.html).]
]
.panel[.panel-name[Nachhaltige Quartiere]
<img src="data:image/png;base64,#../images/session_IRE-Trends/nachhaltige_quartiersentwicklung_(fraunhofer).png" width="87%" style="display: block; margin: auto;" />
<br>
.quellePanURL[Bildquelle: [Fraunhofer Umsicht (22.10.2022)](https://www.umsicht.fraunhofer.de/de/forschung-fuer-den-markt/nachhaltige-gebaeude-und-quartiersentwicklung.html)]
]
]

???

* Verwaltungsgebäude der RAG-Stiftung in Essen 
  * als erstes Projekt in Deutschland, das nach dem **Cradle to Cradle**-Konzept realisiert wurde. 
  * Einsatz einer **sortenrein trennbaren Aluminium-Glas-Fassade** (nichts verklebt, sondern ausschließlich gesteckt und geschraubt)

* 100-Meter-Holzhochhaus Winterthur (Fertigstellung 2026?) 
  * *Implenia* setzt das Projekt im Auftrag der Ina Invest Holding AG 
  * Wohnnutzung
  * **Rocket-Haus** derzeit das weltweit höchste in Planung befindliche Wohngebäude aus Holz in reiner **"timber structure"**
  * derzeit auch zahlreich Projekte in **"hybrid-timber"** (meist Stahlbeton-Fundamente und Aufzüge/Treppenhäuser, dann aufgeständert Holzbauweise)

* **Urban Farming**
  * Bild zeigt das weltweit größte Urban Farming-Projekt auf den Dächern der Messehallen der Expo Porte de Versailles 
    * insgesamt 14000qm, Bewirtschaftung durch 20 angestellte GärtnerInnen
    * angelegt als profitables Geschäftsmodell
    * Ziel: 1t Lebensmittel täglich, die regional vermarktet werden sollen
  * ein weiteres Projekt (mit 640qm deutlich kleiner) in Paris auf einem Bürogebäude der PNB Parbas (Anbau von Obst, Gemüse und Kräutern durch Mitarbeitende in Teams)

* Quartiersentwicklung:  
  * Ansatz ist grundsätzlich, Quartiere als Ganzes zu betrachten. 
  * Im städtischen Raum greifen die unterschiedlichsten Funktionen wie in einem Puzzle ineinander:
    * Bevölkerung, Energiesysteme, Gebäude, Verkehr, städtisches Grün und Emissionen.

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name: Fazit
class: left

# Key Learnings

* Starke Preiskorrekturen bei öffentlich gehandelten Immobiliengesellschaften
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* Abwartende Haltung auf privaten Märkten
  * Transaktionsvolumina deutlich rückläufig, aber noch auf hohem Niveau
  * Vermehrt Korrekturen bei Angebotspreisen

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* Deutliche Bremsspuren in der Projektentwicklung
  * Baukosten und geringe Risikoprämien
  * Künftig verstärkt Entwicklung im Bestand (GHG Protokoll)

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* Regional und sektoral heterogene Entwicklung
  * Südeuropa und Handelsimmoblien robuster
  * Mittel-/Nordeuropa und Büroimmobilien schwächer

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* Neues Preisniveau muss noch gefunden werden. Bedeutsam dabei:
  * Makroökonomische Entwicklung und demografischer Wandel
  * Nachhaltigkeitsaspekte und politische Risiken

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* Nachhaltiges Investieren als intakter Trend, gerade in der Immobilienbranche
  * Zertifizierungen als Herausforderung für Investoren
  * Digitalisierung und Nachhaltigkeit: großes Potenzial für Synergien

???

* Zur Projektentwicklung konnte ich mangels Zeit nichts sagen, aber zumindest an dieser Stelle will ich noch ein paar entscheidende Aspekte im Zusammenhang mit der Projektentwicklung nennen.

* **NEUES Preisniveau**
  * Stützende Faktoren: bisher stabile Nachfrage nach Flächen (Realwirtschaft)
  * Nachhaltigkeitsaspekte und politische Risiken
    * Einerseits sollte Investitionsbedarf stützen
    * Andererseits bisher wenig Planbarkeit bspw. ETS2
    * Gefahr von stranded Assets?

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name: EndHanks
class: center

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